Os mapas do Plano Diretor, recortados no Morro do Chapéu
Compartilhe este artigo
O PL 2723/2026 traz 11 mapas anexos (dos 16 anexos do projeto), cada um com o município inteiro numa folha de cerca de 91 por 150 centímetros. O valedosol.org recortou todos no mesmo quadro, com os dois bairros do Morro do Chapéu no centro e a legenda original dos anexos, e conferiu no texto do projeto e na minuta da consulta pública o que cada mapa diz sobre os bairros e o entorno: Zoneamento, a Estação Ecológica do Penteado, áreas de deslizamento, as minas vizinhas e trilhas.
Os anexos são publicados em PDF, uma folha por mapa, e em cada uma o Morro do Chapéu ocupa um trecho pequeno, que precisa ser ampliado várias vezes na tela. Aqui, cada mapa aparece recortado, com a legenda do anexo embaixo, começando pelo zoneamento e pelo macrozoneamento e seguindo pelas áreas especiais, pelas vias e pelos demais mapas.
Como ler as pranchas
Todas mostram o mesmo pedaço do território, com o norte para cima: Quase 4 km de oeste a leste e 4,4 km de norte a sul. O Anexo XIV desenha no Morro do Chapéu dois bairros vizinhos. A Unidade de Vizinhança Quintas Morro do Chapéu, com cerca de 170 hectares, fica a oeste e a sudoeste, na malha de ruas em volta da Avenida das Azaléias; o ponto que os mapas chamam de "Morro do Chapéu" fica dentro dela. O Quintas do Morro, com cerca de 216 hectares, fica ao norte e a leste dela e vai até o Córrego Penteado. A divisa entre os dois corre junto à Rua dos Oitis. O nome do primeiro muda de um documento para outro: Os Anexos X e XIV escrevem "Unidade de Vizinhança Quintas Morro do Chapéu", e o Anexo XVI, quadro de bairros por UP, lista "Unidade de Vizinhança Quintas do Morro", sem o "Chapéu", ao lado de "Quintas do Morro". Nas pranchas, eles aparecem como "UV Quintas Morro do Chapéu" e "Quintas do Morro". Nenhum outro limite de bairro entra no recorte. Em volta ficam a Mina Tamanduá, a noroeste; a Estrada para Morro do Chapéu, que chega pelo oeste, vinda do Vale do Sol; a Mina Capitão do Mato, ao sul; o Córrego Penteado, a leste; e, ao norte, o Ribeirão dos Macacos e o começo do distrito de São Sebastião das Águas Claras. Todo o recorte fica dentro de Nova Lima. A legenda abaixo de cada recorte é a do próprio anexo, sem alteração (o Anexo VII não tem legenda). Os contornos tracejados com o nome dos bairros foram colocados pelo valedosol.org para localizá-los: São os limites de bairro desenhados no Anexo XIV, repetidos nos demais mapas.
Anexo X · Mapa de Zoneamento
É o mapa que diz em que zona fica cada lote; o que cada zona admite está nos arts. 92 e 93 e nos Anexos XII e XIII. A Unidade de Vizinhança inteira é ZOR 3, a zona de uso preferencial residencial 3, que o art. 92, § 1º, III, "c", do PL descreve como "áreas destinadas ao uso residencial unifamiliar de baixa densidade e permite uso misto com restrições". Pelo § 6º do mesmo artigo, a ZOR 3 admite, com condicionantes, uso institucional de até 250 m² por lote e comércio e serviços de baixa incomodidade de até 75 m², desde que associados à moradia. No Quadro 2 do Anexo XII, o uso residencial da ZOR 3, o UR 4A, tem lote mínimo de 1.000 m² e frente mínima de 18 m. A ZOR 3 vai além do limite ao sul: Entre a Unidade de Vizinhança e a Estrada para Quintas do Morro, uma faixa de cerca de 40 hectares, fora dos dois limites, também é ZOR 3.
No Quintas do Morro, cerca de dois terços da área também são ZOR 3. O restante, quase um terço do bairro (cerca de 68 hectares), a nordeste e a leste, junto ao Córrego Penteado, é ZEPAM, a Zona Especial de Proteção Ambiental, que o art. 93, § 1º, IV, define como "as áreas e regiões que, por suas características naturais relevantes, destinam-se à preservação e à recuperação de ecossistemas, com controle e restrição à ocupação". A maior parte dessa mancha é a Estação Ecológica do Penteado, que o mapa marca com o contorno verde tracejado das unidades de conservação e o rótulo "EE PENTEADO".
O que mudou desde a consulta pública
No mapa da consulta pública, a minuta da Fundação Gorceix de novembro de 2024 (Produto 10), o zoneamento dos dois bairros e do entorno é o mesmo do Anexo X do PL: ZOR 3 nos bairros, ZEPAM na Estação Ecológica do Penteado e em volta dela, ZAM nas minas e ZEUS e ZEEU ao norte e a leste. A comparação automática dos dois mapas apontou manchas de diferença na borda leste do recorte, mas elas coincidem com a marca-d'água da Fundação Gorceix impressa sobre o mapa da minuta, que escurece as cores; por baixo dela, a zona é a mesma ZEEU do PL.
No relatório final da consulta (Produto 11), os dois bairros aparecem pelo nome só nas contribuições da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), enviadas em 13/12/2024 (Anexo I, Apêndice I). Num tópico, a entidade cita o "Loteamento Quintas do Morro, em que a maioria dos lotes tem área superior a 2.000 m²", como exemplo de loteamento de lotes grandes que "até hoje tem dificuldade para realizar as vendas", para pedir lote mínimo de 1.000 m² no uso UR 4B da ZEUS. O PL manteve 2.000 m² para esse uso (art. 93, § 8º, III), que não é o da zona dos dois bairros. Em outro, lista "Morro do Chapéu" e "Quintas do Morro" entre 40 loteamentos de acesso controlado com área muito maior que 200.000 m², para pedir a retirada do limite de 200.000 m² que a minuta impunha a esse tipo de loteamento. O texto do PL não traz esse limite para os loteamentos de acesso controlado; o art. 191 fixa 150.000 m² para outra figura, os condomínios edilícios ou de lotes. O valedosol.org não encontrou no Produto 11 pedido de mudança de zoneamento nos dois bairros nem no entorno do recorte.
Em volta, a noroeste, a Mina Tamanduá aparece em ZAM, a Zona Especial de Atividades Mistas, que inclui "as áreas de mineração devidamente licenciadas e que se encontram em atividade", com a hachura laranja que a legenda chama de "Mineração". A ZAM continua a oeste da Unidade de Vizinhança, sem a hachura, onde passa a Estrada para Morro do Chapéu, e volta com a hachura ao sul, na Mina Capitão do Mato. As duas minas são do Complexo Vargem Grande, da Vale S.A., e a cava de Capitão do Mato hoje se chama Horizontes, como registra o parecer da Feam no licenciamento da ampliação das cavas (PA Copam nº 4159/2020), assunto de outra matéria do valedosol.org.
Ao norte dos bairros, a leste da Mina Tamanduá, o mapa marca ZEUS, a Zona Especial de Uso Sustentável, que abrange "as áreas destinadas ao uso residencial de adensamento restrito e ao desenvolvimento de atividades de conservação, educação e pesquisa ambiental". A nordeste, do outro lado do Córrego Penteado, a ZEPAM continua, e depois dela vem uma área grande de ZEEU, a Zona Especial de Expansão Urbana, das "áreas inseridas no perímetro urbano com tendência à expansão urbana e passíveis de urbanização por meio de parcelamento do solo". A leste e a sudeste, o entorno volta a ser ZEUS, com uma ponta de ZAM no canto sudeste. No canto sudoeste, a linha vermelha tracejada é uma via a implantar.
Anexo IX · Mapa de Macrozoneamento
O art. 90 divide o município em quatro macrozonas. A Unidade de Vizinhança inteira e cerca de dois terços do Quintas do Morro estão na MZAU, macrozona de adensamento urbano, a mesma do Vale do Sol e do Jardim Canadá, que corresponde às "áreas de ocupação consolidada, com adensamento proveniente de parcelamentos do solo aprovados e de ocupações consolidadas". A MZAU também vai além do limite ao sul, na mesma faixa de cerca de 40 hectares que a ZOR 3 ocupa até a Estrada para Quintas do Morro.
No Quintas do Morro, a mancha da Estação Ecológica do Penteado, quase um quarto do bairro, está na MZUR, macrozona de utilidade rural, que o inciso IV do art. 90 define como as "porções do território fora do perímetro urbano, constituída por áreas rurais destinadas a atividades agrossilvipastoris e extrativas, incluindo os complexos minerários ativos e licenciados, bem como por áreas de Unidades de Conservação de Proteção Integral legalmente instituídas". Faixas de MZUS, macrozona de uso sustentável, entram nessa mancha e acompanham o Córrego Penteado.
Em volta, as duas minas e o oeste do recorte também estão na MZUR, com a hachura de mineração. Ao norte e a leste dos bairros, a MZUS ocupa uma faixa larga; ela corresponde às "áreas urbanas parceladas ou ainda não parceladas, que possuem baixo adensamento e em que o uso proposto, bem como a estruturação territorial, devem observar as condicionantes de conservação e manejo e as diretrizes de ocupação sustentável". No canto nordeste fica a MZEU, macrozona de expansão urbana, das "áreas urbanas parceladas e ainda não ocupadas e, ainda, às áreas não parceladas com aptidão à urbanização".
Anexo XI · Mapa de Áreas de Diretrizes Especiais
Nenhuma Área de Diretrizes Especiais cobre os dois bairros, e nenhuma aparece no recorte. A mais próxima é a ADE-P de São Sebastião das Águas Claras – Macacos, que começa cerca de 4 km ao norte da ponta do Quintas do Morro. Ela é uma das três áreas de proteção ao patrimônio que o art. 96 autoriza o Município a instituir, "tomando como referência indicativa as delimitações constantes no Anexo XI desta Lei Complementar".
Anexo XIV · Mapa de Áreas com Restrição à Ocupação e de Monitoramento e Controle
É deste anexo o limite dos dois bairros, em tracejado roxo, usado como contorno em todas as pranchas. No Quintas do Morro, quase metade da área está na categoria "Deslizamento, corrida de massa e rastejo", em quatro trechos: A faixa norte, do limite até a altura do Retorno C; as encostas entre a Rua Mantiqueira e o Córrego Penteado, em volta da Rua Caparaó e do Retorno D; o trecho a sudeste da Rua Itatiaia, perto da ponta sul do bairro; e uma faixa estreita a leste da Rua dos Oitis, junto à divisa com a Unidade de Vizinhança. A mesma categoria cobre boa parte do entorno ao norte e a leste.
Na Unidade de Vizinhança, só o pequeno prolongamento do limite ao norte, abaixo do Retorno Canastra, tem área de deslizamento. A malha de ruas em volta da Avenida das Azaléias, com a Rua das Buganvílias, a Avenida das Flores, a Rua das Espatódeas, a Rua das Margaridas, a Rua dos Lírios e a Rua dos Jasmins, fica fora das hachuras. A nordeste, a cerca de 200 metros da ponta norte do Quintas do Morro, começa uma faixa de "Inundação, alagamento e assoreamento" ao longo do Córrego Penteado, que sobe até o alto do recorte. O anexo não marca "Inundação por DAM BREAK" no recorte.
Anexo V · Mapa de Unidades de Conservação
A unidade 22 da legenda, a Estação Ecológica (EE) do Penteado, ocupa cerca de 50 hectares do Quintas do Morro, quase um quarto do bairro, na parte nordeste e leste, junto ao Córrego Penteado. A unidade inteira, de cerca de 52 hectares, está no recorte, e praticamente toda ela fica dentro do limite do bairro. Nenhuma unidade de conservação entra na Unidade de Vizinhança, e nenhuma outra aparece no recorte.
Anexo II · Mapa de Hierarquia Viária: Vias Existentes
Classifica as vias que já existem. A Estrada para Morro do Chapéu, que chega à ponta oeste da Unidade de Vizinhança, na Avenida das Azaléias, é coletora, como já aparecia no recorte do Vale do Sol, de onde ela sai. Todas as ruas dos dois bairros e a Estrada para Quintas do Morro, que contorna a Unidade de Vizinhança pelo sul, aparecem como locais. No alto do recorte, junto ao Ribeirão dos Macacos, aparecem trechos de outras coletoras, que o recorte não nomeia.
Anexo IV · Mapa de Hierarquia das Vias Propostas
É o mapa das vias planejadas. A Estrada para Morro do Chapéu continua como coletora, e o anexo não desenha nenhuma via a implantar nos bairros nem junto a eles. No canto sudoeste, a cerca de 1 km da Unidade de Vizinhança, passa em verde tracejado um trecho de "Via a implantar - Via Parque". O Anexo I, glossário do PL, define via parque como "via destinada ao lazer, à prática de atividades físicas e à contemplação da natureza". No canto sudeste aparece a borda de um círculo: É o do código 07, que fica logo abaixo do recorte. Na tabela impressa na folha do Anexo IV, acima da legenda, o código 7 é a "Via De Integração Rio De Peixe".
Anexo XV · Mapa de Unidades de Planejamento (UPs)
O art. 73 demarca o município em cinco Unidades de Planejamento. Os dois bairros e quase todo o recorte estão na UP Oeste; só o canto sudoeste, depois da via parque planejada, é da UP Sul. O Anexo XVI, quadro de bairros por UP, lista na UP Oeste a "Unidade de Vizinhança Quintas do Morro" e o "Quintas do Morro", com o Vale do Sol, o Jardim Canadá, Pasárgada, a Serra dos Manacás, São Sebastião das Águas Claras e outros bairros. A UP não é a regional: O art. 72, parágrafo único, diz que as UPs "não se confundem com as Regionais previstas na Lei Orgânica do Município". No diagnóstico da revisão (Fundação Gorceix, 2022), os dois bairros estão na Regional Noroeste, a mesma do Vale do Sol e do Jardim Canadá.
Anexo VIII · Mapa de Delimitação de Distritos
A legenda traz três distritos: Sede Municipal de Nova Lima, Honório Bicalho e São Sebastião das Águas Claras. Os dois bairros e o oeste e o sul do recorte aparecem em branco, sem a cor de nenhum dos três, como nos recortes do Vale do Sol e do Jardim Canadá. O distrito de São Sebastião das Águas Claras, em roxo, começa na divisa norte do Quintas do Morro e ocupa o norte e o nordeste do recorte.
Anexo VI · Mapa de Potencial Turístico
Em volta dos bairros, o mapa numera quatro trilhas que a legenda chama de "Trilhas (Decreto Oficial)". A tabela impressa na folha dá os nomes: A oeste, junto à Estrada para Morro do Chapéu, ficam a 38, "Globo da Morte", e a 40, "Thadeu"; ao sul, a 44, "Inflação trecho 1", passa logo abaixo dos dois bairros; e a leste, do outro lado do Córrego Penteado, fica a 59, "Tapete Branco". Outros trechos de trilha, com o número fora do recorte, cruzam o norte do quadro, e a 42, "Acesso ao Morro do Chapeu" (grafia da tabela), fica pouco a oeste do recorte. Nenhum mirante aparece no recorte.
Anexo VII · Mapa de Perímetro Urbano
No PDF anexo ao PL, o mapa abre só com a imagem de satélite, sem legenda e sem a linha do perímetro. Serve como fotografia da região: Dá para ver a Unidade de Vizinhança ocupada por casas, com áreas verdes e pequenos lagos no sudoeste; o Quintas do Morro com poucas construções, espalhadas ao longo das ruas, numa área quase toda coberta de vegetação; e as cavas das minas, a noroeste e ao sul. Na ficha do projeto no site da Câmara, esse arquivo foi substituído pela digitalização de uma cópia impressa, a da prancha seguinte.
Anexo VII · versão da Câmara
A versão do Anexo VII que consta do material da Câmara Municipal de Nova Lima marca o perímetro urbano com um véu cinza sobre a imagem de satélite. O véu cobre os dois bairros e uma área grande ao norte e a leste deles. Fora do perímetro, a imagem fica com as cores naturais, como nas duas minas, a noroeste e ao sul, e nas manchas escuras dentro do Quintas do Morro, que coincidem com a Estação Ecológica do Penteado, a mesma área que o Anexo IX põe na MZUR. A linha vermelha no canto sudoeste é a via a implantar dos outros anexos; na digitalização, o tracejado quase não se distingue. É uma digitalização de baixa resolução, com o mapa girado na folha; no recorte, o norte foi posto para cima, como nas demais pranchas. O quadro foi posicionado pelas cruzes da grade de coordenadas impressas no mapa, de 3 em 3 km, e o contorno do Quintas do Morro acompanha, a leste, o Córrego Penteado desenhado na digitalização.
O bairro no texto do PL
Nenhum dos dois bairros aparece pelo nome no texto do PL, e o mesmo vale para o Morro do Chapéu, a Estação Ecológica do Penteado, o Córrego Penteado e as Minas Tamanduá e Capitão do Mato. A expressão "unidades de vizinhança" aparece uma vez, no plural e em sentido genérico, no art. 250, sobre as gentilezas urbanas ("com finalidade qualificadora das unidades de vizinhança"). O único "Quintas" do texto é o Bairro Quintas, na Sede, citado no art. 97, IV, entre as áreas de ênfase da requalificação do Centro Histórico.
Como os recortes foram feitos
Os anexos estão na mesma escala, mas o enquadramento muda de uma folha para outra. Por isso o recorte foi posicionado pelas coordenadas impressas na moldura de cada mapa (UTM, SIRGAS 2000, zona 23S; o Anexo VII, sem moldura, usa o enquadramento do Anexo X): De 609.800 a 613.750 metros no sentido leste e de 7.774.750 a 7.779.150 metros no sentido norte. Os contornos dos bairros foram copiados do traçado do Anexo XIV e convertidos para as mesmas coordenadas. A comparação com a consulta pública usou o mapa de zoneamento da minuta (Produto 10, p. 239), posicionado pelas coordenadas da moldura dele, e as áreas foram medidas sobre os dois mapas no mesmo quadro. O texto dos artigos citados é o do projeto de lei protocolado na Câmara (Mensagem nº 04/2026). O mesmo trabalho está feito para o Vale do Sol, o Jardim Canadá e o Alphaville.
Onde levar as dúvidas
A audiência pública da Regional Noroeste foi em 01/10/2026, no Jardim Canadá. A última das quatro audiências, da Sede Histórica e demais regionais, foi em 15/10/2026, data em que também terminou o prazo de protocolo de sugestões. O projeto segue na Comissão Especial de Análise e Coordenação do Plano Diretor da Câmara, com a situação "Aguardando parecer". A comissão recebe mensagens pelo e-mail planodiretor@cmnovalima.mg.gov.br, e a tramitação pode ser acompanhada na ficha do projeto no site da Câmara.