Plano Diretor de 2007 × PL 2723/2026: o que muda no zoneamento do Vale do Sol
A lei vigente é de 2007. A Câmara analisa agora o PL 2723/2026. Comparando os dois textos, artigo por artigo, aparece a mudança que mais afeta o Vale do Sol: o fim da graduação de porte na faixa de comércio e serviços que corta o bairro.
Nova Lima tem hoje um Plano Diretor: a Lei nº 2.007, de 2007. A Câmara analisa agora a proposta que vai substituí-lo, o PL 2723/2026, protocolado em 16/03/2026 a partir de minuta técnica da Fundação Gorceix. Comparando os dois textos artigo por artigo, uma mudança concentra o maior risco para quem mora no Vale do Sol: a forma como a lei trata a faixa de comércio e serviços que corta o bairro — a ZOCS.
A mesma sigla, uma zona diferente
Em 2007, a ZOCS não era uma zona só. Eram três, graduadas pelo porte: ZOCS 1 para comércio e serviço de pequeno porte, ZOCS 2 e ZOCS 3 para médio e grande porte, conforme a altura da edificação. O mapa dizia, trecho por trecho, que tamanho de comércio podia chegar ali. Havia até restrição nominal por bairro — no Jardim Canadá, por exemplo, a lei limitava o gabarito a dois pavimentos.
No PL 2723/2026, a ZOCS passa a ser uma zona única, sem essa gradação territorial. A diferença de porte agora depende só da categoria de uso do empreendimento — e a lei permite, na ZOCS, atividades de médio e grande porte "até alto grau de incomodidade", com condicionantes que o próprio texto não detalha.
Na prática: um trecho de ZOCS dentro de um bairro residencial, como o eixo que atravessa o Vale do Sol, passa a estar sujeito ao mesmo regime de uma ZOCS de corredor metropolitano. A lei não modula mais o porte pela localização.
Uso misto: de exceção a regra de partida
Outra mudança estrutural, menos visível no mapa. Em 2007, cada zona tinha um uso predominante, e os demais usos eram admitidos por exceção. No PL, as zonas passam a se destinar, desde o texto da lei, à "ocupação prioritária por usos mistos" — inclusive nas zonas residenciais, como a ZOR 1 do Vale do Sol, que "permite uso misto com restrições".
Essa inversão amplia a permissividade de base em todo o território urbano, e torna mais sensível qualquer indefinição nos critérios de quais atividades podem se instalar onde — o problema tratado a seguir.
A pergunta que nenhum dos dois planos responde
Um bom Plano Diretor deveria responder, com a lei na mão, a uma pergunta simples: esta atividade pode se instalar neste endereço? Nem o plano de 2007 nem o PL 2723/2026 respondem essa pergunta na própria lei.
Em 2007, a lei prometia um anexo com a lista de atividades e o efeito de cada uma — o Anexo III. Ele nunca foi publicado junto com o texto sancionado. O enquadramento concreto ficou para "estudos ambientais" feitos caso a caso.
O PL corrige um defeito de forma: proíbe expressamente o que a lei não listar como permitido. Mas a lista de atividades continua sem existir. O anexo equivalente (Anexo XIII) traz apenas quatro grupos genéricos de incomodidade, sem nomear uma atividade sequer. Quem vai dizer, na prática, o que cabe em cada grupo é o PIIAU — um instrumento "a ser regulamentado pelo Município" por decreto, não por lei aprovada na Câmara. E a régua provisória que o PL indica para usar até lá, o Decreto Estadual nº 48.036/2020, já não existe mais: foi revogado em 03/04/2025.
Ou seja: no papel, a nova lei fica mais organizada. Na prática, quem decide se um comércio de médio porte pode se instalar ao lado de uma casa continua sendo um ato administrativo, não um critério publicado e verificável por qualquer morador antes de o empreendimento chegar.
Lado a lado
| Dimensão | Lei nº 2.007/2007 | PL 2723/2026 |
|---|---|---|
| Zona de comércio e serviços (ZOCS) | Três zonas graduadas por porte (ZOCS 1, 2 e 3) | Uma zona única, sem gradação territorial |
| Uso das zonas residenciais | Uso predominante; demais usos por exceção | Uso misto como regra de partida |
| Lista de atividades por zona | Prometida (Anexo III), nunca publicada | Não nomeada (Anexo XIII traz só grupos genéricos) |
| Quem decide o que pode se instalar | Ato administrativo ("estudos ambientais") | Ato administrativo (PIIAU, a regulamentar por decreto) |
| Régua provisória de incomodidade | Parâmetros ambientais próprios (ruído, odor etc.) | Decreto estadual — revogado em 03/04/2025 |
| Mineração | Categoria de uso própria (UM) | Zona especial (ZAM) + diretrizes setoriais |
O essencial
A lei de 2007 e o PL 2723/2026 compartilham o mesmo ponto cego: nenhum dos dois nomeia, no próprio texto, quais atividades podem se instalar em cada zona. No Vale do Sol, o PL piora um aspecto concreto — elimina a graduação de porte que limitava o comércio na faixa de ZOCS do bairro.
Mineração: de categoria de uso a zona especial
A mineração também muda de lugar no texto. Em 2007, era tratada como uma categoria de uso própria, aplicável preferencialmente na macrozona urbana. No PL, essa categoria desaparece e o tema passa para o zoneamento: uma nova zona especial (ZAM) reúne as áreas de mineração já licenciadas e em atividade, e a macrozona urbana passa a mencionar expressamente os "complexos minerários ativos e licenciados". A disciplina concreta da atividade, em ambos os casos, continua dependendo do licenciamento ambiental — na quase totalidade dos casos relevantes para a região, de competência estadual.
Por que isso interessa ao Vale do Sol
O bairro é majoritariamente residencial unifamiliar, cortado por uma faixa de ZOCS ao longo da avenida principal — e não tem rede de esgoto. É justamente nessa faixa que a mudança de regime pesa mais: sem gradação de porte por localização e sem lista de atividades definida em lei, a decisão sobre o que se instala ao lado das casas do bairro segue dependendo de um processo administrativo, não de uma regra que o morador possa conferir antes do fato consumado.