Íntegra: manifestação técnica da APREVS sobre a revisão do Plano Diretor

ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO VALE DO SOL – APREVS

MANIFESTAÇÃO TÉCNICA SOBRE A PROPOSTA DE REVISÃO DO PLANO DIRETOR DE NOVA LIMA

Associação de Proprietários e Moradores do Bairro Vale do Sol – APREVS
Nova Lima/MG – 2026.

Av. Terra, 28 – Vale do Sol – Nova Lima – Minas Gerais

Bairro Vale do Sol

Nova Lima, 07 de outubro de 2026

À Comissão Especial da Câmara Municipal de Nova Lima responsável pela análise da proposta de revisão do Plano Diretor

A/C: Vereador Álvaro Azevedo – Presidente da Comissão Especial

Assunto: Encaminhamento de Manifestação Técnica sobre a proposta de revisão do Plano Diretor de Nova Lima

Senhor Presidente,

A Associação de Proprietários e Moradores do Bairro Vale do Sol – APREVS encaminha à apreciação de Vossa Excelência e dos demais membros da Comissão Especial a presente Manifestação Técnica sobre a proposta de revisão do Plano Diretor de Nova Lima, elaborada a partir do trabalho de comissão constituída especificamente para analisar os possíveis efeitos da proposta sobre o Vale do Sol.

O documento reúne a análise das características urbanísticas, ambientais e de infraestrutura do bairro, examina aspectos relevantes da proposta em tramitação e consolida alterações que entendemos necessárias para compatibilizar o planejamento urbano com a ocupação residencial unifamiliar, a baixa densidade, a capacidade de suporte da infraestrutura e as condicionantes ambientais do território.

Esperamos que as considerações e propostas apresentadas possam contribuir para os trabalhos dessa Comissão Especial e para o aperfeiçoamento do texto submetido à Câmara Municipal. Permanecemos à disposição para prestar esclarecimentos e participar das discussões que se mostrarem necessárias.

Atenciosamente,

[Selo de assinatura digital gov.br] Documento assinado digitalmente · EVANDRO JOSE LEMOS DA CUNHA · Data: 07/10/2026 14:18:33-0300 · Verifique em https://validar.iti.gov.br

Evandro José Lemos da Cunha - Presidente APREVS

1. OBJETO E FINALIDADE

A Associação de Proprietários e Moradores do Bairro Vale do Sol – APREVS, a partir do trabalho desenvolvido por comissão constituída especificamente para análise da proposta de revisão do Plano Diretor de Nova Lima, apresenta à Comissão Especial da Câmara Municipal de Nova Lima a presente manifestação técnica.

O documento tem por objetivo, a partir de análises técnicas e de estudo comparativo entre o Plano Diretor vigente e a proposta de revisão em tramitação, solicitar alterações que contribuam para preservar as características urbanísticas e ambientais consolidadas do Vale do Sol e a qualidade de vida de seus moradores.

A análise considera especialmente os efeitos das alterações propostas sobre:

• uso e ocupação do solo;
• característica predominantemente residencial do bairro;
• ocupação residencial unifamiliar;
• densidade populacional e construtiva;
• saneamento e capacidade de suporte da infraestrutura;
• atividades comerciais, de serviços e industriais;
• empreendimentos de impacto;
• mobilidade e geração de tráfego;
• permeabilidade e recursos hídricos;
• paisagem e configuração urbana.

As solicitações apresentadas não têm por objetivo impedir a atualização do planejamento urbano ou o desenvolvimento de atividades econômicas compatíveis com o bairro. Pretendemos assegurar que a revisão do Plano Diretor reconheça as especificidades do Vale do Sol e estabeleça parâmetros de ocupação compatíveis com sua realidade territorial, ambiental e de infraestrutura.

A presente manifestação está fundamentada, entre outros elementos, na Nota Técnica 007/2026 – Análise Preliminar da Proposta de Plano Diretor de Nova Lima e na Tabela Comparativa entre o Plano Diretor vigente e a proposta de revisão, bem como em levantamentos e análises sobre a revisão do Plano Diretor e seus impactos sobre o Vale do Sol, publicados no site Vale do Sol (valedosol.org).

2. CARACTERIZAÇÃO DO VALE DO SOL E CONDICIONANTES À OCUPAÇÃO

O Vale do Sol é um dos núcleos urbanos mais antigos de Nova Lima, com origem na década de 1950. Ao longo de mais de seis décadas, consolidou-se como bairro predominantemente residencial, de baixa densidade e marcado principalmente por edificações unifamiliares.

Sob o aspecto territorial, apresenta configuração singular. O bairro encontra-se praticamente circundado por grandes propriedades vinculadas ao setor minerário, com reduzida possibilidade de expansão da malha residencial, tendo se consolidado com forte identidade comunitária e significativa qualidade ambiental, proporcionada, principalmente, pela estreita proximidade da Estação Ecológica de Fechos.

Essas características constituem elementos relevantes para a definição do zoneamento e dos parâmetros de uso e ocupação do solo.

A revisão do Plano Diretor representa oportunidade para solucionar problemas históricos e modernizar o planejamento urbano. Entretanto, alterações que permitam maior adensamento, verticalização ou usos de maior intensidade devem considerar previamente a capacidade de suporte do território.

2.1 Saneamento como condicionante estrutural

O Vale do Sol não dispõe atualmente de sistema público de coleta e tratamento de esgoto, sendo utilizadas soluções individuais de esgotamento sanitário.

A situação é particularmente relevante porque parte expressiva dos lotes possui dimensões aproximadas de 360 m², e a utilização de sistemas individuais de tratamento apresenta limitações técnicas quando associada ao aumento da densidade de ocupação. A Nota Técnica destaca os riscos potenciais para o solo, águas subterrâneas e saúde pública decorrentes dessa condição.

Como referência técnica adicional, a regulamentação aplicável aos novos parcelamentos admite soluções individuais de esgotamento sanitário apenas mediante condições compatíveis com dimensões maiores de lote, sendo relevante considerar o parâmetro de 1.000 m².

Essa referência evidencia a relação existente entre dimensão do lote, densidade de pessoas, geração de efluentes e capacidade segura de utilização de sistemas individuais de esgotamento.

Assim, enquanto não estiver efetivamente implantado sistema público de coleta e tratamento de esgoto, a capacidade de suporte sanitário deve constituir elemento central para qualquer decisão que possa aumentar significativamente a população residente ou a intensidade dos usos comerciais, de serviços ou industriais.

2.2 Sensibilidade ambiental e hídrica

O Vale do Sol possui relação territorial direta com a Estação Ecológica de Fechos e está situado em área de importância para recarga hídrica metropolitana, circunstância que amplia a necessidade de compatibilização entre ocupação urbana, saneamento, impermeabilização do solo e proteção dos recursos hídricos.

Dessa forma, entendemos que a manutenção de baixa densidade, adequada permeabilidade e controle da geração de efluentes não constitui apenas questão relacionada à qualidade de vida dos moradores, mas também à capacidade ambiental do território. A proximidade com a Estação Ecológica de Fechos reforça essa condicionante e demanda consideração específica de sua relevância ambiental e de seu regime jurídico.

2.3 Estação Ecológica de Fechos: relevância ambiental e regime jurídico

A situação do Vale do Sol assume especial relevância sob a perspectiva ambiental e territorial em razão de sua localização imediatamente contígua à Estação Ecológica de Fechos – EEF, Unidade de Conservação estadual de Proteção Integral, instituída pelo Decreto Estadual nº 36.073, de 27 de setembro de 1994, e posteriormente ampliada pelo Decreto Estadual nº 48.760, de 12 de janeiro de 2024, que elevou sua área de 602,95 hectares para 853,72 hectares. A própria legislação estadual reconhece a relevância ambiental e hídrica da unidade, cuja criação está diretamente associada à proteção dos recursos hídricos da região metropolitana. A importância jurídica e ambiental da Estação Ecológica de Fechos decorre, ainda, de sua inserção no Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza – SNUC, instituído pela Lei Federal nº 9.985, de 18 de julho de 2000. Nos termos do SNUC, as Estações Ecológicas integram o grupo das Unidades de Conservação de Proteção Integral, ao lado dos Parques Nacionais, Reservas Biológicas, Monumentos Naturais e Refúgios de Vida Silvestre. Trata-se, portanto, de categoria de proteção especialmente restritiva, cujo objetivo legal é a preservação da natureza e a realização de pesquisas científicas.

O regime jurídico das Estações Ecológicas evidencia que não se trata simplesmente de uma área verde ou de um espaço livre de interesse paisagístico. São territórios especialmente protegidos, submetidos a regime jurídico próprio, nos quais a conservação da integridade dos ecossistemas constitui finalidade primordial. A Lei Federal nº 9.985/2000 estabelece que as Estações Ecológicas são de posse e domínio públicos, restringe a visitação pública e condiciona a realização de pesquisas científicas à autorização do órgão responsável pela administração da unidade. O próprio desenho jurídico da categoria demonstra, portanto, que sua função ultrapassa a proteção de determinados atributos ambientais isolados, destinando-se à manutenção dos processos ecológicos, da biodiversidade e das condições ambientais que sustentam os serviços ecossistêmicos associados à unidade.

Essa condição assume dimensão ainda mais relevante no caso de Fechos em razão de sua função estratégica na proteção dos recursos hídricos da Região Metropolitana de Belo Horizonte. A área da unidade está associada à Bacia do Ribeirão dos Fechos e a um sistema de nascentes e cursos d'água de importância para o abastecimento público. A relevância hídrica da região vem sendo reiteradamente reconhecida no âmbito do Poder Legislativo estadual, inclusive em discussões recentes sobre a ampliação da unidade e a necessidade de proteção de seus mananciais.

Nesse contexto, a proteção conferida à Estação Ecológica não pode ser interpretada de maneira restrita aos limites cartográficos do polígono da Unidade de Conservação. O próprio SNUC estabelece que as Unidades de Conservação, com exceção das Áreas de Proteção Ambiental e das Reservas Particulares do Patrimônio Natural, devem possuir zona de amortecimento, entendida como o entorno da unidade no qual as atividades humanas estão sujeitas a normas e restrições específicas destinadas a minimizar os impactos negativos sobre a área protegida. A legislação determina, ainda, que o órgão responsável pela administração da unidade estabeleça normas específicas para a ocupação e o uso dos recursos nessa área.

A zona de amortecimento constitui, assim, importante instrumento de gestão territorial integrada, funcionando como área de transição entre o território submetido ao regime de proteção integral e as áreas sujeitas a diferentes formas de ocupação e utilização humana. Sua finalidade não é simplesmente estabelecer uma faixa de proteção física ao redor da Unidade de Conservação, mas reduzir a possibilidade de que atividades desenvolvidas no entorno comprometam os atributos ambientais que justificaram sua criação. Em termos territoriais, isso significa que decisões relacionadas ao parcelamento, uso e ocupação do solo, expansão urbana, implantação de infraestrutura, sistemas de saneamento, drenagem, movimentação de terra e demais intervenções potencialmente impactantes devem considerar os efeitos cumulativos e sinérgicos que possam alcançar a unidade protegida. Essa preocupação é particularmente importante no caso do Vale do Sol. O bairro apresenta relação territorial direta com os limites da Estação Ecológica de Fechos e encontra-se em posição topográfica e hidroambiental que merece atenção especial, especialmente em razão de sua condição de área de contribuição e potencial recarga dos sistemas hídricos associados à unidade. Nessa circunstância, alterações na cobertura do solo, impermeabilização, supressão de vegetação, movimentação de terra, ocupação de áreas ambientalmente frágeis e, sobretudo, a ausência ou insuficiência de infraestrutura adequada de coleta, tratamento e disposição de esgotos sanitários podem produzir efeitos que não se restringem ao perímetro do bairro. Do ponto de vista hidrogeológico e ambiental, a ocupação urbana situada a montante de áreas de nascente e de recarga exige especial cautela. A impermeabilização crescente do solo pode alterar os padrões naturais de infiltração e escoamento superficial; sistemas inadequados de esgotamento sanitário podem introduzir cargas contaminantes no solo e nas águas subterrâneas; e a ocupação de áreas de maior declividade pode intensificar processos erosivos e o carreamento de sedimentos para os cursos d'água. Nesse sentido, a proximidade do Vale do Sol com a Estação Ecológica de Fechos constitui elemento técnico e jurídico relevante para a definição dos parâmetros de uso e ocupação do solo, sobretudo no que se refere à densidade urbana, impermeabilização do solo, parcelamento, sistema viário, drenagem, abastecimento de água, esgotamento sanitário, manejo de águas pluviais, proteção de nascentes, manutenção de áreas permeáveis e preservação da cobertura vegetal.

Consideramos a aplicação do princípio da prevenção particularmente pertinente nesse contexto. Diante da existência de uma Unidade de Conservação de Proteção Integral e de recursos hídricos ambientalmente estratégicos, defendemos que o planejamento territorial deve priorizar medidas capazes de evitar a ocorrência de impactos ambientais, em vez de depender exclusivamente de mecanismos posteriores de mitigação ou compensação. Entendemos que o aumento da ocupação urbana sem a correspondente ampliação da capacidade de infraestrutura e sem avaliação de sua repercussão sobre os sistemas ambientais pode representar fator de pressão incompatível com os objetivos de conservação da unidade.

Da mesma forma, entendemos que o princípio da precaução recomenda que situações de incerteza científica ou de insuficiência de informações não sejam utilizadas como fundamento para autorizar processos de ocupação potencialmente capazes de produzir danos ambientais significativos ou de difícil reversão. Em áreas ambientalmente sensíveis, consideramos que a ausência de comprovação de dano não equivale à comprovação de ausência de risco.

Assim, eventual processo de adensamento ou transformação do padrão de ocupação do Vale do Sol deverá ser acompanhado de análise técnica específica acerca de sua capacidade de suporte ambiental e de infraestrutura, especialmente quanto aos sistemas de saneamento básico, drenagem urbana, permeabilidade do solo, estabilidade do terreno, proteção das áreas de preservação permanente, manutenção das áreas de recarga e prevenção de impactos sobre os recursos hídricos associados à Estação Ecológica de Fechos.

A circunstância de o Vale do Sol já se encontrar parcialmente consolidado não elimina essa responsabilidade territorial. Ao contrário, impõe ao planejamento urbano o desafio de conciliar o direito à cidade, a permanência da população e a qualificação da infraestrutura urbana com a proteção de um patrimônio ambiental de interesse regional. Nesse caso, a preservação da Estação Ecológica de Fechos e de seus sistemas ambientais associados deve ser considerada como elemento estruturador das decisões relativas ao futuro desenvolvimento urbano do bairro.

3. ASPECTOS POSITIVOS IDENTIFICADOS NA PROPOSTA DE REVISÃO

Consideramos importante reconhecer que a proposta de revisão apresenta aspectos positivos que devem ser preservados e aperfeiçoados.

3.1 Permeabilidade e captação de águas pluviais

A análise comparativa demonstra, em diversas categorias de uso, aumento dos percentuais de permeabilidade e ampliação da exigência de caixas de captação.

Essas medidas são positivas e demonstram maior atenção à drenagem urbana e à questão da recarga hídrica.

Entretanto, devem ser analisadas de maneira integrada com outros parâmetros que, simultaneamente, aumentam a intensidade potencial de ocupação.

3.2 Atualização dos instrumentos de planejamento

A atualização dos instrumentos urbanísticos e a previsão de mecanismos capazes de tratar territórios com características próprias também são consideradas positivas.

Nesse sentido, a previsão de Áreas de Diretrizes Especiais – ADEs oferece instrumento adequado para o tratamento de territórios com características próprias. No caso do Vale do Sol, entendemos que esse mecanismo pode contribuir para estabelecer parâmetros específicos de ocupação, proteção ambiental, infraestrutura e convivência entre usos, desde que associado às salvaguardas fundamentais defendidas nesta manifestação.

4. COMPARAÇÃO ENTRE O PLANO DIRETOR VIGENTE E A PROPOSTA DE REVISÃO

A Tabela Comparativa entre o Plano Diretor vigente e a proposta de revisão evidencia alterações relevantes nos parâmetros de uso e ocupação do solo aplicáveis às zonas consideradas para o Vale do Sol.

Os efeitos dessas alterações não devem ser analisados isoladamente. Decorrem da combinação entre:

usos permitidos + coeficiente de aproveitamento + taxa de ocupação + afastamentos + gabarito + permeabilidade + intensidade das atividades.

4.1 Ampliação das possibilidades de uso

A proposta amplia e diversifica os usos admitidos.

Na ZOR-1 são previstos, entre outros:

• uso misto preferencialmente residencial unifamiliar;
• comércio e serviços de pequeno porte e baixo impacto;
• equipamentos voltados a atividades turísticas;
• indústria de pequeno porte e baixo impacto;
• atividades não residenciais conforme listagem aplicável;
• atividades rurais.

Na ZOCS, o conjunto de possibilidades é significativamente mais abrangente e permissivo, contemplando:

• comércio e serviços de pequeno porte;
• comércio e serviços de médio porte;
• comércio e serviços de grande porte;
• uso residencial unifamiliar;
• uso misto;
• uso residencial multifamiliar;
• indústria de pequeno porte;
• indústria de médio porte e baixo impacto – UIND-1B.

A possibilidade de uso residencial multifamiliar, atividades comerciais e de serviços de maior porte e atividade industrial de médio porte representa alteração especialmente relevante para um bairro predominantemente residencial, de ocupação unifamiliar e sem a capacidade de suporte necessária.

A Nota Técnica também reconhece a incidência da ZOCS como um dos principais potenciais de conflito entre usos residenciais e atividades econômicas no Vale do Sol.

4.2 Coeficiente de aproveitamento

A comparação evidencia aumento do potencial construtivo em diferentes categorias.

Na ZOCS proposta há categorias com coeficientes máximos de aproveitamento de 150%, 200%, 250% e até 400% de aumento, dependendo do uso.

O coeficiente de aproveitamento determina a quantidade de área construída possível em relação à área do terreno. Seu aumento pode representar maior intensidade de ocupação, particularmente quando combinado com flexibilização dos afastamentos, altimetria das edificações, ampliação dos usos permitidos e adensamento populacional.

4.3 Taxa de ocupação

A proposta prevê, em determinadas categorias de uso, taxas de ocupação de até 70% da área do lote.

Embora a taxa de ocupação não determine isoladamente a densidade, sua combinação com maiores coeficientes de aproveitamento e afastamentos mais flexíveis pode produzir edificações substancialmente distintas do padrão atualmente consolidado no Vale do Sol.

4.4 Afastamentos

A Tabela Comparativa demonstra flexibilização relevante dos afastamentos frontais, laterais e de fundos, conforme a categoria de uso e as características da edificação.

Em determinados usos, o afastamento frontal pode ser nulo, e algumas situações admitem construção junto às divisas laterais ou de fundos.

Essa flexibilização deve ser analisada considerando a configuração atual do bairro, caracterizada predominantemente por residências unifamiliares.

4.5 Gabarito e altura nas divisas

A comparação dos parâmetros urbanísticos não identifica limite geral e explícito de gabarito, seja em número de pavimentos, seja em altura máxima das edificações. Essa ausência constitui uma fragilidade relevante do regramento proposto, especialmente diante das características urbanísticas e ambientais consolidadas no bairro Vale do Sol, marcado predominantemente pelo uso residencial unifamiliar, baixa densidade construtiva e presença significativa de áreas vegetadas.

Além disso, para determinadas categorias em que é admitida a implantação de edificações junto às divisas, a altura pode alcançar 7 metros nessa condição. Na prática, a combinação entre a possibilidade de construção nas divisas e a inexistência de um gabarito geral pode produzir edificações com volumetria significativamente superior àquela atualmente predominante no bairro, comprometendo a iluminação e a ventilação naturais dos imóveis vizinhos, reduzindo os vãos livres, aumentando a percepção de confinamento e sombra e produzindo impactos negativos sobre a paisagem urbana, a arborização e a qualidade ambiental local.

A situação se torna ainda mais preocupante diante da ausência de regras específicas que impeçam ou condicionem o remembramento de lotes. Embora coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e afastamentos possam atuar como limitadores indiretos da intensidade construtiva, a possibilidade de reunir dois ou mais lotes em um único empreendimento, associada à ausência de um limite objetivo de altura ou número de pavimentos, amplia significativamente a capacidade de concentração de área construída em grandes terrenos.

Essas duas lacunas normativas, consideradas conjuntamente, podem permitir a implantação de edificações de grande porte e volumetria incompatível com a escala urbana atualmente existente no Vale do Sol. Não se trata, portanto, apenas de uma questão relacionada à quantidade de área edificável, mas da possibilidade de transformação da morfologia urbana do bairro, com impactos sobre a paisagem, a permeabilidade do solo, a arborização, a iluminação e ventilação das edificações vizinhas, a privacidade dos imóveis e a própria identidade residencial de baixa densidade que caracteriza a área.

Nesse sentido, os parâmetros de coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e afastamentos não substituem integralmente a adoção de um parâmetro objetivo de gabarito e de mecanismos de controle da agregação de lotes quando o objetivo do planejamento urbano é preservar determinada escala construtiva e qualidade ambiental. A ausência desses mecanismos torna tecnicamente frágil a aplicação da ZOCS no Vale do Sol, uma vez que o zoneamento poderá admitir transformações urbanas de maior intensidade sem que existam salvaguardas suficientes para garantir sua compatibilidade com a estrutura urbana existente.

Diante dessas fragilidades, reforçamos a necessidade de que a incidência da ZOCS no Vale do Sol seja acompanhada de condicionantes específicas de uso e ocupação do solo, capazes de preservar a configuração residencial unifamiliar, a baixa densidade, as características ambientais e a escala urbana consolidada do bairro, sem necessidade de alteração do zoneamento proposto.

4.6 Permeabilidade e intensidade construtiva

A proposta aumenta, em diferentes situações, os requisitos de área permeável e utilização de caixas de captação, o que constitui avanço.

Há, contudo, necessidade de compatibilizar essa maior preocupação hídrica com:

• aumento de coeficientes de aproveitamento em determinadas categorias;
• taxas de ocupação elevadas;
• flexibilização de afastamentos;
• ampliação das possibilidades de uso.

Essa combinação é particularmente relevante em território sem rede pública de esgotamento sanitário.

5. PRINCIPAIS PONTOS QUE DEMANDAM ALTERAÇÃO

5.1 Incidência da ZOCS e necessidade de condicionantes específicas

A incidência da Zona de Ocupação de Comércio e Serviços – ZOCS constitui um dos principais pontos de atenção identificados pela equipe técnica e comunidade.

A ZOCS permite gama substancialmente maior de atividades, incluindo uso multifamiliar, comércio e serviços de diferentes portes e atividade industrial de médio porte.

A Nota Técnica 007/2026 reconhece a ZOCS como potencial fonte de conflitos entre usos residenciais e atividades econômicas incompatíveis.

Diante disso, entendemos necessária a manutenção do zoneamento proposto associada à inclusão, no texto da Lei Complementar, de condicionantes específicas de uso e ocupação do solo para o Vale do Sol, capazes de limitar usos e formas de ocupação incompatíveis com as características consolidadas do bairro.

5.2 Preservação da ocupação residencial unifamiliar

A ocupação residencial unifamiliar constitui uma das características estruturantes do Vale do Sol.

A introdução ou ampliação do uso multifamiliar representa alteração que extrapola a tipologia construtiva, pois implica potencial aumento de:

• número de habitantes por lote;
• consumo de água;
• consumo de energia;
• geração de esgoto;
• número de veículos;
• demanda por estacionamento;
• circulação nas vias locais;
• pressão sobre equipamentos e infraestrutura urbana.

Em um bairro sem rede pública de esgotamento sanitário e precária distribuição e fornecimento de energia, esses efeitos devem ser especialmente definidores.

Entendemos, portanto, necessário preservar expressamente a ocupação residencial unifamiliar, evitando parâmetros que induzam à verticalização ou à multiplicação de unidades habitacionais incompatíveis com a capacidade de suporte atual.

5.3 Empreendimentos de impacto

O Vale do Sol apresenta limitações de infraestrutura, mobilidade e saneamento que devem ser consideradas diante da possibilidade de implantação de empreendimentos classificados como de impacto.

Além dos efeitos individuais, deve-se considerar o impacto cumulativo dessas atividades sobre território predominantemente residencial.

Entendemos, portanto, necessária a não admissão de empreendimentos classificados como de impacto no Vale do Sol, conforme os critérios definidos pela legislação aplicável.

5.4 Atividades industriais

A manutenção do zoneamento proposto exige que as atividades industriais admitidas nas diferentes zonas incidentes sobre o Vale do Sol sejam submetidas a condicionantes específicas, compatíveis com a predominância residencial, as características ambientais e a capacidade de suporte local.

Caso essas atividades permaneçam permitidas, deverão ser:

• de pequeno porte;
• de baixo impacto;
• de baixa incomodidade;
• compatíveis com a ocupação residencial;
• não classificadas como empreendimento de impacto;
• compatíveis com a infraestrutura sanitária existente.

Não consideramos adequada a admissão de atividades industriais de médio ou grande porte no interior do bairro.

5.5 Critérios de incomodidade e Estudo de Impacto de Vizinhança

A proposta utiliza conceitos relacionados ao grau de incomodidade, permanecendo aspectos dependentes de regulamentação ou definição posterior, o que não é desejável, pois historicamente, diversos municípios carecem das regulamentações futuras, portanto, o plano diretor deve ser o mais autoaplicável possível.

Entre os fatores relevantes encontram-se adensamento populacional, geração de tráfego, ruído, odores, gases, material particulado, vibrações, efluentes e entraves à circulação.

Esses critérios possuem relação direta com a convivência entre atividade econômica e residência e, portanto, devem ser suficientemente objetivos.

Da mesma forma, as hipóteses de obrigatoriedade do Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV devem estar claramente estabelecidas.

O EIV deve funcionar como mecanismo preventivo, e não como instrumento destinado a viabilizar atividade previamente incompatível com as características do bairro.

5.6 Participação da comunidade do Vale do Sol no processo de elaboração da proposta

Sem prejuízo da participação de moradores em etapas gerais do processo de revisão, consideramos relevante distinguir essa participação da realização de um processo específico, territorializado e tecnicamente direcionado ao Vale do Sol. A Nota Técnica 007/2026 destaca a ausência de audiências, oficinas territoriais ou reuniões técnicas específicas no bairro e relaciona essa lacuna à dificuldade de incorporação de suas particularidades locais. Para preservar integralmente a fundamentação apresentada, reproduzimos a seguir o texto da Nota Técnica:

6. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA DO ZONEAMENTO E DAS CONDICIONANTES ESPECÍFICAS

A análise da proposta de revisão evidencia a necessidade de maior clareza quanto aos critérios técnicos utilizados pelo Poder Executivo na definição das zonas incidentes sobre o Vale do Sol, particularmente das áreas classificadas como ZOCS.

Além do corredor ZOCS, identifica-se a existência de área classificada como ZOCS inserida em região predominantemente residencial, sem que tenham sido identificados, nos documentos analisados, os estudos ou critérios técnicos adotados pelo Poder Executivo que permitam compreender e fundamentar essa delimitação.

Considerando os efeitos relevantes do zoneamento sobre os usos permitidos e os parâmetros de ocupação do solo, entendemos importante que a proposta submetida à apreciação do Poder Legislativo esteja acompanhada de fundamentação técnica capaz de demonstrar sua compatibilidade com as características territoriais, urbanísticas, ambientais e de infraestrutura do Vale do Sol.

Nesse sentido, solicitamos à Comissão Especial que, no âmbito da análise da proposta de revisão do Plano Diretor, considere a necessidade de condicionantes específicas para as zonas incidentes sobre o Vale do Sol, especialmente ZOCS e a ZEPE lindeira, sem prejuízo da disponibilização dos critérios e estudos técnicos que fundamentaram essas delimitações.

7. REGIME URBANÍSTICO ESPECÍFICO PARA O VALE DO SOL

Diante das características urbanísticas, ambientais e de infraestrutura do Vale do Sol, entendemos que a solução tecnicamente mais adequada consiste na manutenção do zoneamento proposto, associada à inclusão, no próprio texto da Lei Complementar, de capítulo específico estabelecendo condicionantes de uso e ocupação do solo aplicáveis ao bairro.

A aplicação isolada dos parâmetros gerais das zonas incidentes sobre o Vale do Sol apresenta fragilidades relevantes. A possibilidade de usos e formas de ocupação mais intensos, associada à ausência de salvaguardas específicas para o bairro, pode favorecer concentração de potencial construtivo e empreendimentos incompatíveis com sua característica predominantemente residencial, unifamiliar e de baixa densidade, com impactos sobre a iluminação e ventilação dos imóveis vizinhos, a arborização, a permeabilidade do solo, a paisagem e a própria escala urbana local.

A fragilidade é agravada pela carência de infraestrutura de saneamento, especialmente pela ausência de sistema público adequado de coleta e tratamento de esgoto, o que recomenda cautela quanto à possibilidade de intensificação da ocupação. A ampliação do adensamento sem a correspondente capacidade de suporte da infraestrutura sanitária pode aumentar os riscos ambientais e comprometer a qualidade urbana e ambiental da área.

Soma-se a esse contexto a proximidade do Vale do Sol com a Estação Ecológica de Fechos, unidade de conservação de proteção integral de elevada relevância ambiental. Essa condição reforça a necessidade de adoção do princípio da precaução no ordenamento da ocupação urbana, especialmente quanto ao adensamento, à geração de efluentes, à impermeabilização do solo e aos impactos sobre os sistemas naturais associados à unidade de conservação.

A própria proposta de Plano Diretor oferece instrumento adequado para esse tratamento diferenciado. O art. 94 estabelece que as ADEs constituem sobreposições ao zoneamento, submetidas a regime urbanístico próprio, enquanto o art. 95, III, prevê a ADE-URP para áreas que, em razão de suas vocações e condicionantes físico-ambientais, demandem regulação específica. Os estudos da ADE deverão definir parâmetros próprios de parcelamento, uso e ocupação do solo.

Assim, entendemos de extrema relevância a inclusão de capítulo específico para o Vale do Sol, com regras que prevaleçam sobre as disposições gerais das zonas quando houver conflito e estabeleçam salvaguardas relativas, entre outros aspectos, ao uso residencial unifamiliar, às atividades industriais e de comércio e serviços, ao remembramento e à intensidade construtiva, ao Estudo de Impacto de Vizinhança, à drenagem, à permeabilidade e à capacidade de suporte. A proposta técnica também estende às áreas da ZEPE lindeira ao Vale do Sol as condicionantes requeridas para as áreas ZOCS internas ao bairro.

Consideramos, portanto, que essa alternativa permite preservar o zoneamento proposto e, simultaneamente, estabelecer regras territorialmente calibradas para o Vale do Sol, reduzindo o risco de que a aplicação isolada dos parâmetros gerais resulte em processo de adensamento ou transformação morfológica incompatível com as características e a capacidade de suporte do bairro. A criação futura de ADE específica permanece como instrumento complementar de planejamento e aprofundamento desse regime.

8. DIRETRIZES PARA O VALE DO SOL

A partir das características consolidadas do Vale do Sol e das análises apresentadas neste documento, consideramos importante explicitar as diretrizes que entendemos adequadas para orientar o uso e a ocupação do bairro.

Essas diretrizes procuram conciliar a preservação de suas características urbanísticas, ambientais e sociais com a possibilidade de desenvolvimento de atividades compatíveis com sua vocação predominantemente residencial e alinhadas à capacidade de suporte de sua infraestrutura.

8.1 O que se pretende preservar e promover

• caráter predominantemente residencial do bairro;
• ocupação residencial unifamiliar;
• baixa densidade de ocupação;
• comércio e serviços de vizinhança compatíveis com o uso residencial;
• atividades econômicas de pequeno porte, baixo impacto e baixa incomodidade;
• proteção dos recursos hídricos e das características ambientais;
• adequada permeabilidade do solo e gestão das águas pluviais;
• implantação da rede pública de coleta e tratamento de esgoto;
• parâmetros urbanísticos claros e compatíveis com a configuração consolidada do bairro;
• controle preventivo dos impactos decorrentes de atividades não residenciais;
• preservação da qualidade de vida dos moradores.

8.2 O que se pretende evitar

• verticalização e descaracterização da configuração urbana do bairro;
• expansão do uso residencial multifamiliar;
• adensamento incompatível com a infraestrutura disponível;
• empreendimentos classificados como de impacto;
• atividades industriais de médio e grande porte;
• atividades comerciais, de serviços ou industriais de alto grau de incomodidade;
• tráfego de veículos pesados incompatível com o sistema viário local;
• atividades geradoras de efluentes incompatíveis com a infraestrutura sanitária disponível;
• flexibilização de parâmetros urbanísticos que resulte em ocupação incompatível com a característica residencial e de baixa densidade;
• autorizações de usos cujos mecanismos essenciais de controle de impacto dependam exclusivamente de regulamentação posterior.

9. ALTERAÇÕES SOLICITADAS À COMISSÃO ESPECIAL

Diante das análises e diretrizes apresentadas, solicitamos à Comissão Especial da Câmara Municipal de Nova Lima que sejam consideradas as seguintes alterações na proposta de revisão do Plano Diretor.

9.1 Inclusão de capítulo específico para o Vale do Sol

Incluir no Projeto de Lei capítulo específico estabelecendo condicionantes de uso e ocupação do solo para o Vale do Sol, mantendo o zoneamento proposto e fazendo prevalecer as regras específicas do capítulo em caso de conflito com as disposições gerais das zonas.

A solução busca compatibilizar os usos e parâmetros urbanísticos previstos para as zonas incidentes sobre o Vale do Sol com a ocupação territorial consolidada, a capacidade de suporte local e as características ambientais e de infraestrutura do bairro.

A proposta de capítulo específico representa evolução da solução inicialmente considerada, preservando o zoneamento constante do Projeto de Lei e concentrando, no próprio texto legal, as condicionantes necessárias para reduzir conflitos de uso e preservar as características do Vale do Sol. A proposta contempla também a ZEPE lindeira, nos termos do texto técnico apresentado no Anexo I.

9.2 Preservação da ocupação residencial unifamiliar

Estabelecer expressamente a ocupação residencial unifamiliar no Vale do Sol.

Os parâmetros urbanísticos aplicáveis ao bairro não devem induzir à verticalização, à ocupação multifamiliar ou ao adensamento residencial incompatível com sua configuração social e infraestrutura urbana.

9.3 Não admissão de empreendimentos de impacto

Estabelecer que empreendimentos classificados como de impacto, nos termos da legislação aplicável, não sejam admitidos no Vale do Sol.

9.4 Restrição das atividades industriais

Restringir atividades industriais eventualmente admitidas no Vale do Sol às de pequeno porte, baixo impacto e baixa incomodidade.

Não admitir atividades industriais de médio ou grande porte.

9.5 Critérios objetivos de incomodidade

Estabelecer critérios suficientemente objetivos para enquadramento das atividades segundo seu grau de incomodidade, reduzindo a dependência de definições posteriores.

9.6 Estudo de Impacto de Vizinhança

Definir de forma objetiva as hipóteses de obrigatoriedade de EIV para atividades admitidas que possam produzir impacto relevante sobre a vizinhança, especialmente em relação a:

• geração de tráfego;
• circulação de veículos pesados;
• estacionamento;
• ruído;
• vibração;
• emissões atmosféricas e material particulado;
• geração de efluentes;
• drenagem;
• demanda sobre infraestrutura.

A exigência de EIV não substitui a vedação de atividades previamente consideradas incompatíveis com o bairro.

9.7 Limite de gabarito

Estabelecer limite explícito de altura e/ou número de pavimentos compatível com a ocupação residencial unifamiliar e de baixa densidade do Vale do Sol.

9.8 Criação de ADE-URP específica para o Vale do Sol

Solicitamos a criação de uma Área de Diretrizes Especiais de Interesse de Urbanização e de Parâmetros Específicos – ADE-URP específica para o Vale do Sol, a ser delimitada e regulamentada com base em estudos técnicos e processo participativo, de modo a estabelecer regime urbanístico próprio compatível com as características urbanísticas, ambientais, sanitárias e de infraestrutura do bairro.

9.9 Saneamento como condicionante do adensamento

Solicitamos que aumentos relevantes da densidade de ocupação e a admissão de usos geradores de volume significativo de efluentes no Vale do Sol sejam condicionados à efetiva disponibilidade de sistema público de coleta e tratamento de esgoto com capacidade compatível.

10. QUADRO DE ALTERAÇÕES PROPOSTAS

Com base nas análises apresentadas, o quadro a seguir consolida as alterações solicitadas no item 9, mantendo correspondência direta entre cada solicitação, os dispositivos e anexos relacionados, o problema identificado, a justificativa técnica e, quando aplicável, a redação ou alteração sugerida.

A numeração indicada na coluna “Alteração proposta” corresponde aos subitens do item 9 desta manifestação.

Guia do valedosol.org: anexos do projeto de lei citados no quadro e no Anexo I. Os nomes são os usados no próprio documento.

Alteração 9.1

Alteração 9.2

Alteração 9.3

Alteração 9.4

Alteração 9.5

Alteração 9.6

Alteração 9.7

Alteração 9.8

Alteração 9.9

11. CONCLUSÃO E SOLICITAÇÃO À COMISSÃO ESPECIAL

Nós, representantes da APREVS e da comunidade, reconhecemos a importância da revisão do Plano Diretor de Nova Lima e identificamos aspectos positivos na proposta, especialmente aqueles relacionados ao aprimoramento das políticas de saneamento, drenagem, permeabilidade e planejamento urbano.

Entretanto, a comparação entre o Plano Diretor vigente e a proposta de revisão evidencia alterações capazes de modificar significativamente o padrão de uso e ocupação do Vale do Sol.

A preocupação central não decorre de um único parâmetro, mas da combinação entre ampliação dos usos permitidos, possibilidade de ocupação multifamiliar, admissão de atividades industriais, aumento do potencial construtivo em determinadas categorias, flexibilização de afastamentos e inexistência atual de rede pública de esgotamento sanitário.

Entendemos que esses fatores devem ser avaliados considerando que o Vale do Sol se consolidou como bairro predominantemente residencial, de ocupação unifamiliar e baixa densidade, apresenta infraestrutura sanitária limitada e está inserido em território ambiental e hidricamente sensível.

Nesse contexto, solicitamos à Comissão Especial especial atenção às alterações apresentadas nesta manifestação, destacando-se:

1. manutenção do zoneamento proposto, com inclusão de capítulo específico de condicionantes de uso e ocupação do solo para o Vale do Sol, abrangendo também a ZEPE lindeira nos termos da proposta técnica;
2. preservação da ocupação residencial unifamiliar;
3. não admissão de empreendimentos classificados como de impacto;
4. restrição das atividades industriais às de pequeno porte, baixo impacto e baixa incomodidade;
5. estabelecimento de critérios objetivos para o grau de incomodidade;
6. definição objetiva das hipóteses de obrigatoriedade do Estudo de Impacto de Vizinhança;
7. definição de gabarito compatível com a configuração residencial unifamiliar e de baixa densidade do bairro;
8. criação de ADE-URP específica para o Vale do Sol, com estudos técnicos e processo participativo territorializado;
9. condicionamento de aumentos relevantes da densidade e de usos geradores de volume significativo de efluentes à efetiva disponibilidade de sistema público de coleta e tratamento de esgoto.

Essas alterações não têm como objetivo impedir o desenvolvimento urbano ou econômico do Vale do Sol. Buscam assegurar que esse desenvolvimento ocorra de forma compatível com a capacidade de suporte do território, com a infraestrutura disponível e com as características urbanísticas e ambientais consolidadas do bairro, preservando a qualidade de vida de seus moradores.

Diante do exposto, solicitamos à Comissão Especial da Câmara Municipal de Nova Lima que as propostas apresentadas sejam consideradas durante a análise do Projeto de Lei e de seus anexos e, quando cabível, convertidas em alterações ou emendas ao texto submetido à Câmara Municipal.

12. ANEXO – PROPOSTA DE CAPÍTULO ESPECÍFICO PARA O VALE DO SOL

Integra esta manifestação, como proposta de redação a ser incorporada ao Projeto de Lei de revisão do Plano Diretor, a minuta de capítulo que estabelece condicionantes específicas de uso e ocupação do solo no Vale do Sol.

Anexo I – Proposta de Capítulo – Condicionantes Específicas de Uso e Ocupação do Solo no Vale do Sol

ANEXO I – PROPOSTA DE CAPÍTULO

DAS CONDICIONANTES ESPECÍFICAS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO NO VALE DO SOL

CAPÍTULO [X]

DAS CONDICIONANTES ESPECÍFICAS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO NO VALE DO SOL